La tassa dell’enfiteusi sulle proprietà di terreni e immobili.

Questa estate molti hanno avuto la sorte di vedersi recapitare, istante il Comune di Caltagirone, la richiesta del pagamento del canone enfiteutico, con arretrati ed interessi. Nel maggior numero dei casi si tratta di somme consistenti, tali da creare seri problemi ai magri bilanci familiari.

Ovviamente, sono scesi in campo partiti e rappresentanti di categoria a sostenere le ragioni degli enfiteuti. Prescindendo dall’aspetto politico – sociale, che è senza dubbio importante ma non può sostituirsi al “diritto”, non si può certo pretendere che il diritto non sia esercitato dal Comune perché ne trarrebbero svantaggio, in definitiva, tutti i cittadini “non enfiteuti” che dovrebbero farsi carico economico della mancata esazione.
È, quindi, opportuno fare chiarezza.
L’enfiteusi è un diritto reale di godimento su una proprietà altrui. L’istituto ha origini antiche ed è regolato dal Codice Civile (libro III, Titolo IV) negli articoli 957 e seguenti. È un diritto di ampio contenuto che fa dell’enfiteuta un quasi proprietario (art. 959 c.c.). Infatti, l’enfiteuta, pur non sborsando il prezzo di acquisto del fondo, ne dispone da proprietario dovendo corrispondere un periodico canone enfiteutico. È di portata più ampia dell’affitto perché nell’enfiteusi è insita la possibilità dell’acquisto e per altre ragioni che vedremo in appresso. L’istituto era noto ai romani ma è dal medioevo che ha avuto grande fortuna per assicurare la coltivazione delle vaste estensioni feudali costituendo i contadini in imprenditori agricoli e procurando al feudatario una rendita. In base al titolo, può essere costituita in perpetuo o a termine (art. 958 c.c.). Le parti del contratto sono il proprietario – concedente e l’enfiteuta. Normalmente, l’enfiteusi riguarda fondi rustici ma può essere costituita anche per case. L’enfiteuta ha l’obbligo del pagamento del canone annuo stabilito fin dall’inizio del contratto in denaro o in una quantità fissa di “prodotti naturali”, quelli che fruttifica il fondo. Poiché l’enfiteuta diviene titolare dell’impresa agricola, i rischi sono a suo carico e, conseguentemente, non può pretendere riduzioni o abbuoni del canone in considerazione della perdita di frutti anche per eventi naturali (art. 960 c.c.). L’enfiteusi cessa per la scadenza del tempo e, nel caso sia perpetua, per il perimento del fondo. Si estingue per effetto dell’affrancazione, consistente nel diritto dell’enfiteuta di divenire proprietario del fondo pagando la somma pari alla capitalizzazione del canone enfiteutico (art. 971 c.c.). Il concedente può chiedere la devoluzione del fondo enfiteutico se l’enfiteuta deteriora il fondo o non adempie all’obbligo di migliorarlo o se è in mora nel pagamento di due annualità del canone (art. 972 c.c.). L’enfiteusi si può anche estinguere per la rinuncia del concedente il quale può dismettere il suo diritto. Per la rinuncia è richiesto “ab substantiam” l’atto scritto (art. 1350, n. 5, c.c.), che è soggetto a trascrizione (art. 2643, n. 5, c.c.). L’enfiteuta può disporre del fondo per atto tra vivi o per disposizione testamentaria, come anche il concedente. L’enfiteuta che trasferisce il fondo risponde solidalmente con il nuovo enfiteuta a meno che l’atto non sia stato notificato al concedente (art. 967 c.c.). Quando cessa l’enfiteusi, all’enfiteuta spetta il rimborso dei miglioramenti nella misura dell’aumento di valore conseguito dal fondo per effetto dei miglioramenti stessi, quali sono accertati al tempo della riconsegna (art.975 c.c.).
Il Comune di Caltagirone, disponendo di vasti feudi, nel corso dei secoli ha stipulato moltissimi contratti di enfiteusi e l’ammontare dei canoni era tale che permetteva cospicue rendite. Economicamente, l’istituto ha perso nel tempo la sua importanza sia per effetto della inarrestabile svalutazione monetaria fin dall’unità, sia a causa del vile prezzo delle derrate, specie se calcolate in frumento, come era d’uso. Il canone enfiteutico non è soggetto ad aggiornamenti, neanche dipendenti dal mutato potere di acquisto della moneta, con l’unica eccezione delle disposizioni di leggi speciali, invero frammentarie. In questo senso, è fondamentale l’elaborazione giurisprudenziale, avviata dai Giudici di merito, pervenuta ad importanti decisioni della Suprema Corte giunte anche a seguito di decisioni della Corte Costituzionale. Questa, con Sentenza del 19-23 maggio 1997, ha affermato la necessità che eguale trattamento sia riservato a tutti i rapporti enfiteutici, sia anteriori che successivi al 28.10.1941, richiamando i principi stabiliti nella sentenza n. 408 del 1988, con la quale era stato affermato che la determinazione del canone, per il calcolo del capitale di affrancazione, ancorché riferito ai dati catastali, dovesse essere aggiornato mediante l’applicazione di coefficienti di maggiorazione che tenessero conto dell’effettiva realtà economica esistente al momento della valutazione. Veniva così risolta la disparità di trattamento tra i contratti sorti prima e dopo il 28.10.1941 a favore dell’equiparazione, condividendo i principi della Sentenza n.408/88. Esiste, dopo tale Decisione, il vuoto legislativo determinato dalla mancata indicazione dei coefficienti di maggiorazione del canone e, quindi, dei meccanismi di adeguamento dei valori di affrancazione. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha precisato: “La dichiarazione di illegittimità costituzionale dell’art. 1 della legge 14 giugno 1974 n. 270, nella parte in cui non prevede che i valori di riferimento da essi prescelti per la determinazione dei canoni enfiteutici siano periodicamente aggiornati mediante l’applicazione di coefficienti di maggiorazione idonei a mantenerne adeguata, con una ragionevole approssimazione, la corrispondenza all’effettiva realtà economica (cfr. sentenza della Corte Costituzionale n. 406 del 1988), non ha comportato il venir meno dell’efficacia della relativa disposizione e la reviviscenza dell’art. 971, ultimo comma cod. civ., in quanto (come precisato dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 74 del 1996, con specifico riferimento alla questione interpretativa in esame), la dichiarazione di illegittimità costituzionale di un’omissione legislativa fornisce essa stessa un principio a cui il giudice è abilitato a fare riferimento per porre nel frattempo rimedio all’omissione in via di individuazione della regola del caso concreto. Con riferimento a domande giudiziali di affrancazione di fondi enfiteutici proposte prima dell’abrogazione della legge 20 ottobre 1954 n. 10, disposta dall’art. 58 del D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 637 con effetto dall’1 gennaio 1973, l’aggiornamento previsto dalla pronuncia della Corte Costituzionale può essere compiuto in conformità alla disciplina di tale legge, che prevedeva (per fini relativi all’imposta di successione) l’aggiornamento annuale delle tabelle che, predisposte originariamente per la determinazione dei valori dei fondi rustici rilevanti per l’imposta progressiva straordinaria sul patrimonio, erano richiamate ai fini della determinazione della indennità di espropriazione spettante ai sensi delle leggi di riforma agraria, indennità a sua volta richiamata dall’art. 1 della legge n. 270 del 1974 quale elemento per la determinazione della misura minima del canone nei rapporti di enfiteusi (se costituiti successivamente al 28 ottobre 1941)” (Sez. II, sent. n. 1375 del 14-02-1997).
Il diritto di credito del concedente ad ogni annualità di canone enfiteutico scaduta è soggetto alla prescrizione estintiva quinquennale dovendosi, nel silenzio della legge, applicare al canone enfiteutico annuale l’articolo 2948, n. 4, codice civile, riferito a “gli interessi e, in generale, (a) tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi.” Limitando, quindi, la richiesta di pagamento agli ultimi cinque anni, l’enfiteuta non può eccepire la prescrizione. L’enfiteusi si configura come un diritto reale di godimento a favore dell’enfiteuta sul fondo che rimane di proprietà del concedente. Pertanto, mentre è possibile la prescrizione per non uso protratta per venti anni del diritto dell’enfiteuta (art. 970 c.c.), il dominio diretto è imprescrittibile; la proprietà, ovviamente, può essere acquistata da chiunque con il possesso “ad usucapionem”, protratto per il tempo stabilito dalla legge, ma l’enfiteuta, proprio perché il suo possesso corrisponde all’esercizio di un diritto reale su cosa altrui, non può, ostandovi il disposto dell’articolo 1164 cc., usucapire la proprietà se il titolo del suo possesso non è mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario. L’omesso pagamento del canone, per qualsiasi tempo protratta, non giova a mutare il titolo del possesso (Cassazione, 15/11/1976, n. 4231; id, 2/2/1973, n. 323; id, 23/7/1960, n. 2100).
Dal momento che il diritto di riscuotere un canone ed il corrispondente diritto di godere del fondo dipendono da un contatto, proprio dall’atto costitutivo bisogna prendere le mosse per la determinazione del canone e per verificare, di volta in volta, l’evoluzione del rapporto contrattuale. È una questione che il Comune, disponendo dell’archivio storico, affronta con gli adeguati strumenti e con il personale qualificato a disposizione, ed alla stessa maniera dovrà essere affrontata dagli enfiteuti che faranno bene a rivolgersi ad un avvocato che li consigli per il meglio accertando, caso per caso, l’evoluzione del contratto.

[fonte]

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